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住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌（来源：资料图） 少数房价上涨快的热点城市，面临进一步上涨的压力，下一步可能会达到或超过历史峰值。比如北京，离历史最高峰还有差距，预计不久即将达到。上海同样是供不应求，缺口也比较大，会进一步促进房价的提升。
东方早报理财一周报记者/宋金波
楼市很火爆，投资者很迷茫。在房价再次出现大幅度上涨的背景下，对房地产市场走向及未来政策的判断，是中小投资者迫切希望了解的信息。身为住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任、中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长，从20世纪80年代初便开始研究住宅商品化问题的顾云昌，对房地产市场的发展有着深入的理解和权威的判断。顾云昌提醒读者，对许多城市的居民来说现在是买房的好时候，但像上海和北京这样的热门城市，房价还没有到峰值。
下半年京沪房价超历史峰值
房价在同比和环比都出现增长以后，下半年房价总体上仍然将呈现稳中有升的态势，这是从全国方面来看。
理财一周报：最近房地产市场火爆，您也更忙啦。我看到您7月30日上午刚刚接受新华网的访谈。您的判断是，目前的房地产市场回暖还是比较正常的？
顾云昌：从全国整体来说，房地产业发展态势符合中央调控希望达到的效果，即稳定房地产的投资，通过稳定需求、增加需求，来发挥房地产在拉动经济上的积极作用，希望把普通老百姓合理改善住房需求与房地产拉动经济结合起来，发挥房地产在扩大内需上的作用。上半年经济总体回升，也有房地产的一份贡献。
理财一周报：对下一步房地产市场的走势，您有没有具体一些的判断？
顾云昌：房地产的走势主要取决于宏观经济的大势，我国宏观经济企稳回升，但还有一些不确定性和不稳定性，根据现在上半年的销售状况，及当前购房者和总体市场的预期， 如果现行政策不变的话，我认为下半年房地产交易量还会出现继续增长的态势。另一方面，房价在同比和环比都出现增长以后，下半年房价总体上仍然将呈现稳中有升的态势，这是从全国来看。少数房价上涨快的热点城市，面临进一步上涨的压力，下一步可能会达到或超过历史峰值。比如北京，离历史最高峰还有差距，预计不久即将达到。
理财一周报：突破这个峰值的可能性大吗？
顾云昌：很有可能。现在温州已经超过了峰值，北京也接近了，这种情形还会继续下去。上海同样是供不应求，缺口也比较大，会进一步促进房价的提升。
政策短期不会变
目前搞一次房屋普查很有必要，中国房地产现在的市场情况到底如何需要摸底。
理财一周报：您刚才的前提是中央政策不会变。问题是会不会出现政策调整呢？
顾云昌：从中央政治局的会议精神来看，比较清楚，“坚定不移地执行”货币政策。至于二套房贷政策，不是收紧，而是严格执行，商业银行的利益与开发商的利益是完全一致的。宏观经济层面是否会微调，那只是社会上的一些说法，从中央层面对房地产的政策来说，没什么动作。不同的是地方执行力度。现在投资性需求比较旺盛，在上海、杭州这类财富阶层比较集中的地方，投资的量和投资的人数会有爆发。本来住宅供应的弹性系数比较小，然后是供不应求。供应不足和需求很大，如果这二者碰到一起就会导致供不应求。反过 来说，通过市场体制、政策调控把供求关系调整得适当一点，放大供应量，减少需求量，实实在在解决老百姓居住需求问题，投资需求也会受到控制。
理财一周报：您做客新华网时曾说过一个数字：“83%的中国家庭都已经有自住房了”，这个数字是最新的吗？
顾云昌：这个数字是建设部提供的，是一两年前抽样调查的数据。全国从1985年第一次房屋普查后，24年来没有搞过房屋普查。
理财一周报：您是不是认为在目前搞一次房屋普查很有必要？
顾云昌：很有必要，中国房地产现在的市场情况到底如何需要摸底。因为现在住房已经是家庭最主要的财产，老百姓生活水平提高了，家庭财产中一半以上是房地产，很有必要搞清楚，对今后的发展方向、发展目标制定都有好处。房地产不仅需要近期的政策，更需要一个长远的产业政策。由此来看，普查的数据必不可少。这是我们所欠缺的。另外，开征物业税，如果没有普查数据，也会造成困难。
房地产高风险高利润非暴利
房地产是高风险高利润的行业，少数的企业、少数的楼盘的暴利，不能定性为整个行业的暴利。
理财一周报：您接受采访的时候，讲到房地产行业不是一个暴利行业，是一个高利润高风险的行业，这个说法似乎和很多人的感受不一致。
顾云昌：我认为，任何一个行业都不会产生“暴利”，作为国民经济的重要产业，对行业分类来说暴利行业不是一种科学的说法。另外房地产是高风险高利润的行业，比如2008年时风险就很大。为什么房地产被人说成暴利？原因是像2004年到2007年之间太火爆了。其实还是市场供不应求造成的。
理财一周报：能解释一下“高风险”的含义吗？日常的感受是，房价跌了，亏的是买房的人。房地产的风险，买房者似乎承担得更多。
顾云昌：消费者买了房也有风险，这是需要认识到的。另外，房地产这个主体中，有开发商，也有中介商。2008年，就关了一大批中介商。这就是风险。高风险高利润联系在了一起，也符合经济学的原理。国家重要支柱产业中，还找不到一个能够替代房地产的行业。从1998年时任国务院总理的朱镕基提出住宅建设成为新的经济增长点、新的消费热点以后，房地产业住宅建设对中国国民经济的增长起到非常大的作用。目前来看，经济危机下，还找不到一个替代房地产的行业。高利润也是存在的，的确有少数企业存在暴利，但少数的企业、少数的楼盘的暴利，不能定性为整个行业的暴利，这是我的一贯观点。
理财一周报：您提到要通过市场来理顺供求关系。但是好像大家在希望房地产启动或者希望房地产降温时，指望的不是市场，而是政府的介入。是不是目前的机制与真正的市场化是有距离的？
顾云昌：我们中国房地产市场机制存在一些问题。房屋市场发展是公开的，土地市场是垄断性的，计划性很强。一个是垄断性的，一个是市场化的，这两者之间产生了矛盾。我们土地供应的体制是政府掌握的，政府是一个市场的管理者，还是一个最大资源的供应者，这和其他市场不一样，家电市场也好，汽车市场也好，政府不充当供应者这么一个角色。这就是为什么中央政府把宏观调控房价落实到地方政府，政府在房地产市场中的调控作用是非常明显的，它是一个主体。所以我们看到为什么各地市场和各地政府把握的土地的供应量和节奏关系很大。土地市场如果是公开的话，市场调节也会产生这么一个问题，政府供应的节奏和数量很大程度上决定于土地市场的调节。
理财一周报：那么您对这个机制改革的方向有一个预估吗？是否市场在里边起的作用应该越来越大？
顾云昌：我们也在探讨能不能改变这样一种机制。从市场层面来说，土地供应量渠道比较单一。比如说城市里边有许多工厂，能不能通过一些办法，让它把自己的土地贡献给城市建设用地。一般的单位是不干的。你给我了，是划拨的，那么就要给它一些利益，就是我们把存量土地盘过来。另外旧城改造难度比较大，如果能够加快旧城改造拆迁的速度，对土地供应也是有好处的。还有，就是非常敏感的，城乡建设用地如何盘活，通过合理、合法的渠道，使农村建设用地能够转换成城市建设用地——我讲的是农村建设用地，不包含农村的耕地。农村建设用地有很大的数量，现在农村的宅基地用地是越来越闲置了，年轻人都出来了，家里只有老人、小孩，土地闲置着、荒芜着。
在这样的情况下，我们的法律、机制、体制要进行改革，才能够把土地盘活，方向是“一个龙头放水，一个池子蓄水”。尽管现在很多人说土地供应是够的，但市场反映出来土地的供应量和渠道比较单一。上海这个问题恐怕也比较突出。
点评：顾云昌是利益集团代言人！这种人根本不管百姓的死活！ 政府用这种所谓的专家是国家的悲哀！ | 
发表于 2009-8-2 13:38:09
