地产行业：下调资本金幅度超预期，政策意图明显

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此前，政府出台的针对房地产政策全部指向“购房者”，包括降低首付比例、减免交易税费等，意在恢复房地产需求；而此次降低自有资金比例，直接针对开发商，意在提高开工和投资的积极性，政策强度超过预期，我们预计效果会比较显著。首先，通过前期刺激需求的政策，房地产销售快速回升，存货消化速度加快，开发商对后市的信心加强，预期向好。其次，降低自有资金比例能够实质性提高房地产投资的杠杆水平，提升项目IRR和企业ROE水平，企业投资意愿将有所回升；最后，这一政策表明中央将继续维持宽松的货币政策环境，对房地产整体也将以鼓励为主，这对房地产市场是一个极大的利好。因此，我们继续上调09年房地产开工面积和投资增速的预测，09年开工面积增速从-2.5%上调至0%，09年房地产投资增速从9.8%上调至10.6%。2010年投资增速由11.3%上调至15.2%。
杠杆的放大需要通过银行贷款来完成，大公司综合实力强，更受银行青睐。据我们了解，此前各银行对开发商贷款的态度依旧比较谨慎，尽管如今政策要求在下调开发商自有资金比例，预计银监会和各银行依然会警惕信贷风险，严格公司和项目的贷款资质审查。相对而言，综合实力强的上市公司会更受青睐。另一方面，在资金全面放松的情况下，土地获取能力和企业自身战略将决定了企业发展速度快慢。大公司近几年扩张意愿更强烈，在这一轮调整中对市场变化的反映也更快，受益会更明显。
此前我们判断，09年下半年到10年上半年，由于商品房市场供需结构发生转变，房价存在上行可能，而此政策出台进一步加大了这一概率。房地产及其它固定资产投资的逐步恢复，有利于经济的尽快回升，市场向好预期进一步明确。维持行业“看好”评级，推荐两类公司，一类是龙头企业，包括金地、保利地产和万科，一方面杠杆的加大对龙头公司更为有利，其ROE水平能提到实持性提升；二是房价上行对这类公司的毛利恢复作用更为明显，业绩弹性大。另一类是资源富裕类公司，如冠城大通、华侨城和泛海建设。